Nel mercato immobiliare italiano, il certificato di abitabilità — oggi chiamato agibilità — rappresenta un documento cruciale. La Cassazione ha ribadito di recente che senza questo certificato un immobile non può considerarsi pienamente conforme ai requisiti minimi di legge, con conseguenze che possono risultare gravi sia per chi vende che per chi acquista. Non è quindi una semplice formalità, ma una garanzia di idoneità giuridica ed economica dell’immobile.
Quando la mancanza di abitabilità diventa un problema
La giurisprudenza distingue i casi più gravi da quelli sanabili. Se l’immobile presenta irregolarità edilizie insanabili o difetti strutturali seri, la mancanza dell’agibilità configura la vendita di un bene diverso da quello pattuito, il cosiddetto aliud pro alio, che può portare alla risoluzione del contratto. Diversa la situazione se si tratta solo di ritardi o pratiche amministrative non ancora completate: in questo caso il contratto rimane valido e il problema viene risolto con l’ottenimento del certificato o con il rimborso delle spese necessarie. Anche nel contratto preliminare il venditore deve garantire la commerciabilità del bene: senza agibilità, l’acquirente può chiedere la risoluzione e la restituzione della caparra.
Buone pratiche per venditori e acquirenti
Per evitare contenziosi, i venditori dovrebbero verificare lo stato dell’immobile e procurarsi tutta la documentazione necessaria prima della stipula. Gli acquirenti, dal canto loro, possono tutelarsi inserendo clausole sospensive legate all’ottenimento del certificato di agibilità, richiedendo perizie tecniche e valutando attentamente l’entità di eventuali difetti. In questo modo, entrambe le parti riducono il rischio di controversie e garantiscono una compravendita più sicura e trasparente.