Di recente, il Ministero delle Infrastrutture ha diffuso una circolare relativa al decreto Salva-casa, introducendo chiarimenti sui cambi di destinazione d’uso degli immobili, con particolare attenzione ai casi in cui questi coincidano con una singola unità abitativa. Pubblicata il 30 gennaio scorso, la circolare ha l’effetto di restringere l’applicabilità delle norme sul mutamento d’uso, pur senza costituire un’integrazione o un vincolo rispetto alla legislazione esistente.
Le regole sui cambi di destinazione d’uso nel decreto Salva-casa
Il decreto consente di modificare la destinazione d’uso di un intero immobile, purché il passaggio avvenga all’interno della stessa categoria funzionale e sia accompagnato dal rilascio del titolo edilizio, nel rispetto delle normative regionali e degli strumenti urbanistici locali.
Nel caso delle singole unità immobiliari, invece, il mutamento d’uso è sempre ammesso, sia che si tratti di un cambio orizzontale (all’interno della stessa categoria funzionale) sia che avvenga in modo verticale (tra categorie differenti). Tuttavia, affinché la modifica sia valida, gli interventi edilizi devono essere eseguiti in conformità alle normative vigenti e alle eventuali prescrizioni imposte dagli strumenti urbanistici comunali.
Il nodo sulla fusione e il cambio d’uso orizzontale
Uno degli aspetti più rilevanti contenuti nella circolare riguarda la possibilità di cambiare la destinazione d’uso orizzontale dopo la fusione di più unità immobiliari in un unico immobile. In linea teorica, questa operazione consentirebbe di beneficiare di un regime normativo più agevole, simile a quello previsto per le singole unità abitative.
Tuttavia, il documento specifica che se un intero immobile viene accorpato fino a coincidere con un’unica unità abitativa, le disposizioni dell’articolo 23-ter, comma 1-bis non potranno essere applicate. Questa restrizione, sebbene evidenziata nella circolare, non trova riscontro in una norma di legge esistente.
Il ruolo della normativa locale nei cambi d’uso
Un altro punto chiarito nel documento riguarda la possibilità di cambiare destinazione d’uso orizzontale per un intero immobile, operazione che resta consentita salvo diverse disposizioni previste da leggi regionali o regolamenti urbanistici comunali.
Di conseguenza, il quadro normativo in materia di mutamenti d’uso dovrà essere definito a livello locale, dove potrebbero essere introdotte limitazioni, requisiti aggiuntivi o persino divieti, a seconda delle esigenze del territorio.
Implicazioni per il settore immobiliare
Sebbene la circolare non abbia valore vincolante, fornisce comunque indicazioni utili per gli operatori del settore, suggerendo loro di verificare con attenzione la normativa locale prima di procedere con cambi di destinazione d’uso.
L’opportunità di agevolare queste trasformazioni, soprattutto nel caso di immobili interi, potrebbe rivelarsi una leva importante per il rilancio del mercato. Tuttavia, è essenziale attenersi alle direttive stabilite dagli enti territoriali competenti per garantire operazioni conformi alla legge.
Le nuove disposizioni sul decreto Salva-casa confermano una progressiva restrizione nell’applicazione dei cambi di destinazione d’uso per gli immobili interi, mentre restano più flessibili le modifiche per le singole unità abitative. Per questo motivo, chi opera nel settore immobiliare dovrà prestare particolare attenzione alle normative locali, così da assicurare che ogni intervento sia realizzato in totale conformità con la legge vigente.