IL FUTURO DEI MUTUI PASSA DALLE SUCCESSIONI

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Milano, 21 maggio 2026 - “La grande transizione patrimoniale in corso potrebbe cambiare profondamente la domanda di credito immobiliare nei prossimi anni” afferma l’Amministratore Delegato di We-Unit Group Spa, Angelo Spiezia. “Per decenni il mercato dei mutui ha avuto come motore principale l’acquisto della prima casa da parte delle famiglie. Oggi però emerge un fenomeno diverso: una quota enorme del patrimonio immobiliare italiano è concentrata nelle mani degli over 70 e verrà progressivamente trasferita agli eredi” conclude Spiezia.

Questo significa che una parte crescente delle nuove generazioni potrebbe entrare in possesso di immobili senza dover necessariamente accendere un mutuo tradizionale.

Come è emerso durante il convegno “Un paese che (non) invecchia” organizzato dall’ABI, la trasformazione demografica sta cambiando il nostro comportamento sociale. Sulla scia di questa evoluzione ci accorgiamo che importanti cambiamenti sono già evidenti nel settore immobiliare: oltre 2.720 miliardi di euro di ricchezza immobiliare (5.663 miliardi lo stock abitativo totale, pertinenze comprese, secondo Bankitalia e Istat) è in mano a persone che hanno più di 70 anni. Un controvalore di 1.830 miliardi è invece di proprietari di età tra 51 e 70 anni. I baby boomer sono la generazione che concentra la quota maggiore della ricchezza nazionale.

Il dato sull’aumento dell’offerta di case oltre i 200 mq, come segnalato dal Presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia, è particolarmente significativo. Non è solo un segnale immobiliare, ma anche creditizio: gli eredi spesso preferiscono liquidare immobili costosi da mantenere invece di valorizzarli o ristrutturarli.

Questo potrebbe avere almeno tre effetti sul mercato dei mutui:
• riduzione della domanda di mutui classici per acquisto, soprattutto nelle fasce medio-alte
• crescita dei mutui di ristrutturazione e frazionamento, perché molte grandi abitazioni verranno trasformate in unità più piccole e più sostenibili economicamente
• maggiore peso delle soluzioni di credito legate alla gestione patrimoniale, come prestiti garantiti da immobili ereditati, surroghe o strumenti per anticipare successioni e divisioni ereditarie

La polarizzazione del mercato immobiliare rischia quindi di trasferirsi anche al credito. Gli immobili “premium” continueranno ad attirare domanda e finanziabilità, mentre gli immobili grandi potrebbero perdere valore e diventare meno appetibili anche per le banche.

In pratica il mutuo non sarà più soltanto uno strumento per comprare casa, ma sempre più uno strumento per riorganizzare patrimoni immobiliari ereditati.

Anche nel 34esimo Rapporto annuale Istat 2026, presentato oggi presso l’Aula dei Gruppi parlamentari della Camera dei deputati alla presenza del Presidente della Repubblica Sergio Mattarella, emerge come il tema demografico stia diventando sempre più centrale anche per comprendere l’evoluzione del patrimonio immobiliare italiano. Non si tratta soltanto di una questione sociale, ma di una trasformazione strutturale destinata a incidere sul valore, sull’utilizzo e sulla distribuzione delle abitazioni nel Paese.

Uno dei fenomeni più evidenti è la crescita delle famiglie unipersonali, strettamente collegata all’invecchiamento della popolazione e all’aumento degli anziani che vivono soli. Parallelamente continua a ridursi la natalità: diminuiscono i giovani, si restringe la popolazione in età familiare e si riduce progressivamente la capacità di ricambio generazionale.

Questo scenario produce effetti diretti sulla domanda abitativa. In molte aree interne e nel Mezzogiorno, dove lo spopolamento è già in corso, la riduzione della popolazione giovane rischia di tradursi in una contrazione strutturale della domanda di case. Al contrario, le città economicamente più attrattive continuano a concentrare persone, servizi e opportunità lavorative, mantenendo elevata la pressione abitativa.

Nel frattempo, il settore delle costruzioni continua a rappresentare una componente importante della crescita economica italiana, sostenuta negli ultimi anni anche dagli investimenti pubblici e dagli incentivi edilizi. Tuttavia emerge una contraddizione sempre più evidente: mentre si continua a costruire o riqualificare, una parte crescente del patrimonio immobiliare esistente rischia di essere sottoutilizzata o di perdere valore nei territori meno dinamici.

Il combinarsi di meno nascite, più anziani e aumento delle famiglie unipersonali sta quindi generando uno squilibrio territoriale del patrimonio immobiliare. In concreto significa:
• più abitazioni occupate da una sola persona anziana
• aumento degli immobili poco utilizzati
• rischio di svalutazione nelle aree periferiche e nei piccoli centri
• maggiore concentrazione della domanda nelle grandi città e nei poli economicamente forti
• crescita del fabbisogno di housing sanitario, assistito e soluzioni abitative adatte alla popolazione anziana

Il patrimonio immobiliare italiano rischia così di dividersi sempre più tra immobili ad alta domanda nelle aree attrattive e un vasto stock abitativo fragile nelle zone soggette a declino demografico.